«W.W.Fols.no – три фактори успішної реалізації». Ажурирано

Серія статей «Комерційна нерухомість в контексті»
Автор: Віктор Гудсон.
Стаття #3: W.W. Фоли. Net – Три фактори успішного продажу

(Оновлено автором квітня 2013 р.)

Ой! Ви тепла!
- Хіпполіте, "З легким паром"
Цікаво, коли власник вирішує змінити певну субоптимічну ситуацію шляхом залучення інвестицій або продажу нерухомості, свого бізнесу або, більш просто, його «об'єкт», тоді він часто має певну конкретну шкоду. Не варто писати про причини, але це зазвичай одне з двох. «Це як два пальці на тротуарі». Тут я просто збирай і ... або – “Нехай це важко і складно, як удачі буде це, але ви повинні зробити щось”
Від евфорії до апатії, патологія до екстремальних. Правда, як правило, в середині. Ми будемо говорити про неї.

У цьому виданні ми не розглянемо доцільність продажу, як така, хоча вона пропускає світло на цьому предметі, в частині. Прийміть його надані. Так – необхідно продати, що означає, що спочатку все, що стосується цього, так як кажуть «фігура і док». Головний демдемейор в грі, який називається бізнесом, є неправильним обчисленням зусиль. У нашому випадку є три фактори: час, місце та дію.
Очевидно, що відсутність або неадекватний рівень контролю навіть одного з цих елементів може і стане гідним успіхом цілого плану. У багатьох випадках я знайшов, що це практичне правило є дивним для природних законів. Порушення, якщо порушується, забезпечується. Не потрібно. Ми потребуємо успіху в якості ключової складової розвитку і процвітання.
Перше, звісно, час. Вам потрібно багато чого. Незалежно від того, що шість місяців, в цій сфері, це «зростання». Я зараз розглядав найбільшу цінову категорію об'єктів. З півмільйона до десятки мільйонів Хоча ці фактори є істинними для інших категорій, вище і нижче, враховуючи їх специфіку. Хочу сказати прямо, що продаж будь-якого – включаючи нерухомість – більшість всіх залежить від прагнення власників. Якщо ви хочете продати старий «Запорожець» за ціною нового Феррі, то не варто дивуватися, якщо це може зайняти багато часу.
Так, про комерційну нерухомість: розумний період буде з року до двох або трьох. І найкраще. З тих пір, як це дає можливість виключити люки, дратівливі помилки через хешти і інші неприємності, викликані відсутністю часу і можливістю спокійно зробити все, що потрібно для продажу. Зовсім досить, але коли власник виділяється цей час, він не може знадобитися. За умови, що решта розрахунків досить вірні, а з добре функціонуванням «продається машина», операція може відбуватися досить швидко. Так сталося, що після пари місяців практично ідеальним варіантом попиту, щоб пропустити, що це просто мортальний гріх.

Протилежна правда: коли власник (засновниця, власник, менеджер), кров з носа, за місяць і половину, навіть за зниженою ціною, або як він став модним сказати «антикриз», ціна, я хотів, наприклад, продати свою майно «принаймнішому туші, навіть фаршировані» – це не сталося. Не за місяць і половину, не за три, не за багато. Через кілька років мета не досягла. Будь-який, але швидкий продаж. Я втомився перевірити і побачити неминучість цього результату. Після цього є зазвичай численні і добре пов'язані звичаї і роз'ясненнями для невдачі. Вони завжди обгрунтовані, але немає ніякої угоди. Тут буде скайгоат, звичайно. Але добре.
Чи потрібен чоловік? А не всі його не можуть бути відхилені тільки на уряді. З урядом я думаю, що все дуже зрозуміло. Ми знаємо, де ми живемо. Важко назвати «це» управління, тільки його причинність краще залишити на себе. При продажу
Це нагородження.
Тексти пісень, а це означає: І є ще один, що я знаю напевно. Ціна об'єкта продажу повинна бути оптимальною. Увага: найкращий для продавця! Значно завищеною або завищеною ціною підвищує обґрунтовані підозри у покупцеві і значно ускладнює продаж. Особливо занижений. Провен на практиці. Не встигнути виграти. Навпаки. У цій області немає фольги, а краще не розраховувати на них.

Продається протягом п'яти лимонів і не продається протягом трьох років. Не про ціну, це про продаж. Як приклад: успішно реалізований об'єкт, який проданий більш ніж рік за дуже низькою ціною. Ні. Вартість складає більше двох разів нижче, ніж так званий «антикриз». Яким шляхом був встановлений перед кризою! Як це? Просто знімається ступеність і паніка від процесу продажу, як некомерційне і непродуктивне стан. Ми збираємо необхідні дані, розраховуючи програму продажу і дійсно почали продавати. І продається. Криза. За ціною, яка навіть перед кризою, власник тільки мріяв про тихо. Я був... Я мав запитати.
Тепер перейдемо в наступну точку. І це гроші. Babies, tugriks, зелень, babos і т.д. - Що ви його зателефонувати, тим більше, краще ... Що ми любимо, так ...
Але!
Але якщо ми видалимо непотрібні помилки і спекуляції думки на цьому предметі, ми можемо сказати, що гроші є енергією, потужність, потік. Ви формуєте і виправте його. Скільки і куди відправити – так багато і звідти. У контексті нашої теми, гроші повинні бути використані для досягнення відповіді від фактичного покупця та контакту з ним. Тільки - правильно, в достатній кількості і постійно, до моменту отримання кінцевого результату включно. І це не одноразова дія, це постійний процес. Торговий апарат не повинен мати електромережі. Скільки потрібно? Розраховується на певній стадії дії. Загальний, і досить приблизний, розрахунок цієї суми, відповідно до нашого досвіду, зазвичай коливається від половини до одного відсотка вартості всього проекту. Вже два, іноді три, і більше... Подарувати або приймати. Знизити вартість об'єкта, чим вище цей відсоток може бути. Все має свою ціну, тільки необхідно правильно розрахувати - і на час. І термін? І вартість необхідного типу просування? Досить довільність, достатньо ... Звичайно, нам потрібна підготовча робота, оцінка ситуації, попередня робота. Все про гроші. Але ще...

Приклади. Для розуміння можливої стійкості кільк...

1) Об'єкт - 4.5 "Лемончик", великі, рекреаційні справи, в центрі міста, під кредитом, частково незакінчений, терміни - um, невеликий. Етк.
Ми здійснюємо технічну оцінку ситуації і отримуємо: вартість необхідної схеми просування в цьому випадку складає півсот і п'ять тисяч «нависті» на пару років, запланованих на продаж. Чи можна розрахувати відсоток?

2) Ще одна тема. На 450,000 від того ж американської зелені. Місто має населення до сто тисяч, чітко виражену промислову спрямованість у сфері зайнятості. Все здається недорого, але після вищезазначеної процедури, вартість продажу вісімнадцять тисяч. У цьому випадку ми продаємо більш дорогі і закриті... Але зацікавленість є просто математикою.
І це перед тим, і на продаж необхідно викласти клієнт.

Тут можливі різні варіанти. Залежно від ситуації і самого об'єкта. Ви просто повинні розглянути і розрахувати ... У будь-якому випадку, якщо це гроші (енергетика, намір, увага, потужність, потік) не спрямована на просування, для досягнення відповіді від контрагента, шанси успіху продажу швидко знизяться. До звичайної для посередників (організованої або не) 0,1 – 0,2 відсотків ефективності одного об’єкта (додаток на обслуговування). І хто ніколи не буде, ніколи не витрачаючи стільки грошей на будь-який з об'єктів в їх базі. Яким чином роз’яснюється дисертація посередників. Немає товарів. Бажаний результат.
З іншого боку, я ще не знаю справи, в якому використовується відповідна сума для просування продажу об'єкта і успішного результату не досягається в неодноразовому очікуванні часу. Не залежить від грамотності або вміння цих інвестицій. Це просто неминуче і неминуче. Продається визначена пропозиція. Правильне постачання створює правильний попит, а не інший спосіб навколо.
Ні фольги, я сказав вам перед.

Я думаю, що основна ідея досить чітка. Слабко і акуратно запустіть десерт. Наші дії солодкі, а алгоритм особливо важливо тут. Я спробую дати їм послідовне замовлення, порушення якого є необґрунтованим і fraught. Насправді це практично код, який дуже необхідний для того, щоб виграти. Ми вже поцікавили про це.
Вони говорять про будь-який досвід. Я погоджуюсь. Тільки якщо ви робите правильні висновки, які забезпечать успіх майбутнього. Але негативний досвід, перш за все, зайві, а другий, може бути жирним. І в цілому він опускає його на рівень страху і заспокоєння... що для будь-якої конструктивної ідеї просто смертельно і знищує його до кореня. Якщо ви консультуєтесь з вашим адвокатом або бухгалтером про створення попиту, особливо якщо вони хороші професіонали, ви ніколи не будете створювати нічого розумного. Вони не є продавцями, вони мають точно протилежні функції та їх природну працюючу стан – «не важливо, що відбувається». Так само, як безпека, до речі. Вони не можуть бути відхилені для цього. Але орієнтуватися на думку таких людей про конструктивні ідеї є непристойним непристоєм. Це завжди буде - Ні! Не пропустіть! Приховані або перевантажені. Переглядайте своє дозвілля.
Окай, обіцяний базовий курс дії. Для оцінки ситуації в цілому необхідно зібрати якомога більше даних.
Наприклад: статус розташування об'єкта / наявність подібних об'єктів в середовищі / специфіка (політика і економічна) кажуть, місто або район / номер і якість (тип) населення / наявність базових комунікацій (рейки і автомобілі) біля об'єкта і в місті, і трафіку до них / хто має реальну потужність і гроші в місті, і як він (сила) делегований, і таким чином оцінюється власне, власник, потужність і можливості в місті / інвестиційна діяльність і його особливості (локально або інше, спрямованість на сировину, попит або трудовий потенціал) / як боротися з відтоком праці в майбутньому / 3 роки
Ви вже розумієте напрямок думки.

В середньому це близько 30-40 точок. Бог бачить, що чим більше і чим більше, тим краще. Так, і ви повинні сидіти і писати його на папері, а не «мислитися в розумі». Спочатку напишіть питання, потім знайдіть відповіді і напишіть їх вниз. До тих пір, поки не існує більше питань на тему, і кожен буде давати точну відповідь. Уявіть, що ви не знаєте нічого про це і повинні отримати дані з надійних джерел. Ви йдете. Пара тижнів досить з головою.
Уникайте посадових осіб та засобів масової інформації. Найкраще отримувати відповіді від успішних і масштабних бізнесменів і підприємців в області. Як поради або як особиста думка. Моніторинг таких людей є природним станом. Це буде реально в максимальній мірі.
Не плутайте збір даних з аналізом. Коли список відповіді завершено, встановіть час на час вранці. Понад 24 годин вживання алкоголю і тижня від прийому лікарських засобів (особливо знеболюючими засобами), вітаміни не підраховують. Вимкніть всі телефони і виконайте будь-які зовнішні перешкоди в цей час. Це називається "ручна іржі" в сланзі однієї з професій, яка вимагає виняткової точності в аналізі. Так, спокійно, в новій одиниці часу, вивчити всі дані, які ви вже маєте на списку, і ви отримаєте концептуальне розуміння, як розуміння, всієї ситуації, відносно вашого плану.
Тепер ви будете знати і зможете перейти на другий етап акції продажу. Якщо упевненість і розуміння не виникають, то або дані не страшні, або деякі з них неповні або помилкові. Повернутися до списку питань і доповнювати його з тим, що вам не вистачає, і якщо ви сумніваєтесь, будь ласка, відповідь з іншого джерела і порівняти його. Важливо джерело. Не варто говорити про це з неприємними людьми, які не хочуть допомогти вам або лікувати вас неадекватно. Таке «управління» завжди помилкове, насправді (але я не говорю, що вони фольги, хеш...). І знову повторіть аналіз. Ви повинні бути впевненими у розумінні ситуації в цілому. Щоб процитувати відомий геній Л. Рон Хаббард, «Конфіденція, не дані, є знанням. й
Отримати його!

Крок другий не тріфле, або. Це ціноутворення. Щодо того, як я розумію від практики, є повна беззаконність і фантастика. З усіма наслідками. Це або авторитарний спосіб оцінювання (так званих оцінювачів), або аналоговий спосіб (у порівнянні з чимось схожим), або приступним споживчим способом (Я хочу!). Або ж лише деякі різновиди «розтирання суміші» всього цього. Повний пункт
До речі, третій спосіб не найгірший. Дякую за доброту. Охарактеризуватиметься в наступній статті.
Справа в тому, що формат статті (есеї) не дозволяє описати всі етапи процедури в достатній деталь для практичного застосування. Складно бути коротким в таких випадках. Але ці кроки можна перерахувати.
Про нас

1,1 км Збір даних на основі призначення.
2. Аналіз та розуміння.
3. Цінності.
4. Визначення контрагента.
5. Умань Створення повідомлення (+ ідея слогана).
6. Жнівень Визначення методів, типу та розміщення повідомлення (реклама), включаючи вартість та тривалість.
7. Про нас Призначення особи, відповідальної за рекламу та отримання зворотного зв'язку з ним (якщо це ви, особливо), та фінансування.
8. У Опис «ефективна картина» операції (цей крок можна приймати практично на будь-якому етапі, але не пізніше зазначеного положення).
9. Навігація Отримати адекватну відповідь від покупця, яку потрібно (інтегрувати) і повноцінний депозит (5-10%) до договору інтенту.
10. Обов'язкове продовження продажів за вже запущеною схемою, без перерви, до моменту повного циклу транзакцій, з виплатою рахунку.
11. Повна угода повністю і, нарешті, не потрібно було повернутися до цього питання (до того, що потрібно лише юристам і іншим з ними).
12. Важливо! Не робіть ніяких зобов'язань, щоб вкласти будь-яку з грошей, яка виходить з угоди до тижня або двох після того, як це зроблено, або Бог, перш ніж це зроблено. Стрічка буде літати багато. Скажіть не всім. Немає копійки... Прохолодити вниз.

Це його. Описаний послідовність дозволить вам практично повністю створити успішний продаж і не порушувати.
Мрія, план, є символом дії. І результати. Виберіть чітку і правильну лінію для себе. І акт. Життя дійсно тільки покарає на бездіяльність. Про нас І ви будете мати можливість переконатися, що реальна реальність може перевищити навіть найрозумніші і найдовші очікування протягом години.
Успішні продажі і до нових зустрічей!

P.S. Див. статтю No 4 - "Торгівля доречна! - деякі важливі дані про попередню оцінку об'єкта продажу"

Для Вас і з повагою.
Віктор Гудсон – підприємець, аналітик, громадський діяч.
Менеджер
Бюро Векторної Реалізація
Активні продажі в комерційній нерухомості