"El comercio es apropiado! - Una serie de datos importantes para la evaluación preliminar del objeto de la venta ". ACTUALIZACIONES Bashny.Net

Autor - Victor A. Hudson
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Artículo número 4 - "El comercio es apropiado! - Una serie de datos importantes para la evaluación preliminar del objeto de venta »

(Actualización por el autor mayo 2013)

"Contrarrevolucionarios cosas que decir, el profesor!»
 - Presidente del Comité Shvonder House, "Corazón de perro»

¿Por qué la gente paga dinero? Siempre único - por la oportunidad de alcanzar el estado deseado ... el estado de cosas. Para la consecución de un objetivo o una aproximación a la misma. Point. Esta es la punta de la pirámide, debajo de él, y el resto se sigue de esto. Y si vamos a vender algo, tenemos que entender y aceptar lo anterior, como un axioma. Una es el hecho de que la venta "sin ningún problema" - es el apoyo y la asistencia a otra persona en un estado tal que compran. O que lo que necesita para sus logros. Cuando el vendedor es conducido por otros impulsos, que añade una serie de "vtyuhivateley", y esto es un chicos muy baja eficiencia. Pero hay muchos. En todas partes.
Estoy hablando aquí sobre esto sólo porque los dueños de propiedades comerciales o negocios mantenidos para la venta, están viendo cómo la implementación de su objeto en el momento de obtener el resultado deseado ... por ti mismo. Tal vez lo que es natural para el propietario, para el propietario. Yo no discuto ... pero es absolutamente fatal para su eficacia como vendedor, definitivamente. Y en las ventas generales - mortales. Con todas las consecuencias que emanan.

Así que trata de un punto de vista diferente, incluso para ampliar sus horizontes. El grado de conveniencia y el atractivo de su objeto para el posible comprador (contraparte) se define, en particular, la adecuación del hecho de la adquisición del objeto. Y también su costo. Este es el primer factor. Sobre la conveniencia mencioné en la tercera parte de esta serie. Y voy a tratar de aclarar con más detalle en lo que sigue, la definición de una empresa dedicada a un objeto en particular. Aquí hablamos de la propia fijación de precios. De acuerdo a nuestro tema.
Precio del general es una pregunta interesante, y, tal como la entendemos, es importante. Y estoy hablando de esos métodos que se utilizan comúnmente hoy en día en los propietarios de la práctica en el anterior a su publicación. Sus (estos métodos) tres. Por lo general.
Este llamado de manera autoritaria, analógica y métodos de consumo. O alguna combinación de ellos. Bueno, creo que usted entiende lo que es común y correcta - es dos cosas diferentes. Aunque me alegro cuando el propietario elige una tercera vía y dijo: "¡Sólo quiero para el objeto aquí tanto" Al menos, honesta y sinceramente. Además, es mucho más cerca de una razonable y la forma más adecuada que cualquier otro. Sobre él y hablar. Cuanto más que el resto sólo son buenos para la crítica, y es una cosa resbaladiza y desagradecido.
Precio correcto se determina sólo por el hecho de la transacción de intercambio.
Sólo.

Esta es la cantidad máxima que está realmente dispuesto y capaz de pagar al comprar el consumidor final. Lo ideal. Y nada más, como si no fue justificada y pintado. Y de ninguna manera depende de la grandiosidad de papel, que establece el "estudio autorizado" y el número de impresiones sobre el mismo. Escaparatismo, ella y África muestran. Y la opinión de otra persona, él, alguien más va a seguir siendo. Siempre y cuando no lo hacen a su, por el dinero (y más dinero, más pronto esto va a suceder!). Sense algo. La opinión - no un hecho.
Los conceptos clave en esta definición los precios I son la cantidad máxima y el consumidor final. Y es ideal para el precio, y por lo tanto, para la producción y venta del objeto es útil e importante. Eso es muy bueno, así que esto es lo que se tiene en cuenta el factor tiempo. Y esto, por cierto, es ignorada o distorsionada en los demás casos. Me explico ...
Al estar preparado y analizado la situación, es segura de aclarar las perspectivas de desarrollo de la región, la ubicación del objeto y las cualidades del objeto mismo. Y la posibilidad de la idoneidad del objeto, a la luz de esta perspectiva. Es para el mejor comprador (ver. El primer y segundo pasos en el artículo №3 «www.durakov.net- Tres factores de éxito de venta"). Por lo tanto el alcance de la actividad sigue al usuario final, que debe ser muy claramente definido en esta etapa. Muy claramente. Y para el futuro.
Si tal certeza no lo hace, entonces, el análisis llevado a cabo por descuido! Y tiene que cambiar, si no más ventas también serán "algo kakovskimi."
Tal buena moneda de diez centavos por docena, y sin que, en este mercado.

Y aburrido y triste, como dijo el poeta, para ver en los anuncios a los posibles vendedores frases como: "Ideal para ...", y luego sigue una impresionante lista que comienza farmacia, y termina con el centro de exposiciones. O granja. Exagero, por supuesto. Pero en nuestro caso, es evidente la importancia de este paso para el nombramiento del precio final. Se entiende que el "farmacéutico" el valor máximo será diferente que para el propietario del centro de exposiciones o de la red con descuento. En virtud de sus diferentes posibilidades de volumen de la producción futura sobre la base de este objeto, y por supuesto de significación, para cada uno de ellos, el tamaño de esta cantidad. Por supuesto, en comparación con los ingresos futuros, las perspectivas de crecimiento y otras razones.
Está bien.
Cuando la recolección y el análisis de todos los datos de su situación se hará plena y correctamente, usted ya sabrá con mayor precisión. Y será tu creencia personal en cuanto a la calidad en que será el uso más prometedor y rentable del objeto vendido a usted para el futuro propietario.
Aquí es necesario aclarar el concepto de "evaluación". Por definición y de hecho. Diccionario dice - es opinión, juicio u opinión acerca de algo. Y, de hecho, esto es sólo la conclusión extraída por una persona sobre la base de ciertos datos. Conclusión! Ahtung! - Esto es interesante ... ¿Cuál es la conclusión? Lo que se hace? ¿Cuál? ¿Qué son los datos? ¿Qué son en realidad? ¿Cuál es el propósito del creador de esta conclusión? Estos datos personales de sus observaciones? Cualquiera de ellos se basan en la opinión de más de una persona? Y así sucesivamente y así sucesivamente.
Preguntas sin respuesta innumerables. Negro y pantano sombrío cuando se trata de evaluar, en nuestro tiempo. Características de la propiedad. Besprosvet Sordos. Algunos "de mesa", "figuras" inverosímiles, algunos "métodos" que son diferentes de lo medieval justo lo que se puede hacer en la computadora. Salvaje al horror del "sistema", como los utilizados por los bancos al conceder el indulto, sus "préstamos". Tenemos en cualquier caso. Pero incluso tienen su propio, aunque egoísta y perverso, pero la lógica. Evaluación del Banco de la propiedad es 60 a 70 por ciento del costo real, en promedio, y si es sólo administrar un negocio, entonces por lo menos 50 a 40 por ciento. ¡Siempre! Casi invariablemente, el error sólo a la baja.

Esto se puede entender, los banqueros también quieren comer en algún lugar para comer en las Islas Canarias. Por cierto, rastrear la etimología de los nombres de estas islas, divertirse! ¿Cómo se llama un barco ... esta es la digresión, aunque ... En cualquier caso, antes de observar los hechos y datos evidentes y reales, por no mencionar a conclusiones fiables en cuanto a Hussein a Dios. Basándose en una base tan traicionero, en sus esfuerzos por vender su propiedad, por lo menos, estúpido. Es absurdo, pero es popular y fácilmente. "Así que todo el mundo está haciendo !!". El último grito de un perdedor y la única base para sus actividades.
Necesitamos su desprendimiento personal del egoísmo y la codicia, la observación. Y nada juicios untroubled sobre el que se sientan seguros y comprensión. Sólo sobre la base de este entendimiento, se puede asignar la más alta posible y lo más correcto, por lo tanto, el precio. "Alta y correcta" - es prácticamente sinónimos.
Es importante saber lo siguiente. Válido comprador será único - el único que realmente necesita este objeto en particular. Y él va a comprar! Y el negocio es para durar ... y lo tienes, incluso si lo desea, no deje aparte de la transacción se llevó a cabo. Y no hay necesidad de conformarse con menos. El resto de "compradores" - solamente un obstáculo. Y no importa si tienen o no tienen el dinero para pagar, el deseo ostentosa, cualquier interés y así sucesivamente. Incluyendo el tiempo libre "para inflar los sesos" y le llevará de su tiempo útil!
En la jerga de los formadores y asesores de ventas, estos compañeros son llamados clientes incompetentes. Vendedores Sami dicen más fácil - "compostaje". Pero mi personal se redujo a la abreviatura "NSC", je ... y leyó lo siguiente: "! No ka-ka" Echa un vistazo a el juego de palabras.

A diferencia no tiene sentido que se distraiga por ellos en cualquier etapa. Pero bastante adecuada y el alto precio de inmediato elimina todo esto para llevar con la línea de fuego. Liberar una gran cantidad de tiempo y esfuerzo que usted realmente necesita para evitar los errores del periodo de descanso del momento de la venta. Sobre todo porque todavía no compran! E incluso si usted compra, la forma en que usted no será una vez más a arrepentir. Tales ejemplos son la masa, y creo que sin mí no pueden recordar fácilmente, o que se encuentran en la memoria.
No me extraña, anteriormente, están en cursiva la palabra "nombrar" sobre los precios. El hecho de que se trata de una responsabilidad personal y un acto de su titular, y su solo. Él es el dueño y es su derecho (es decir: la obligación). Nunca, nada bueno sucede, si spihnёt al "tipo" - el mercado, el tasador, alguna "autoridad", y aunque Dios. Y dejar que todo escuchar esto el precio torcerá con el dedo a la sien, por así decirlo. En el ojo o detrás - y será necesario ... ya cualquier precio (punzones mucho). Una definición de una mentira - es "lo que piensan todo»
. Cielos, y todo será! Todos menos uno de los compradores, y que todavía necesitan algo?
Sin embargo, desde aquí se necesita una cierta valentía y perseverancia. Bueno, esta es la vida, esto es un negocio y es siempre personal. Si estamos hablando de un rendimiento más o menos decente. Por cierto, esa actitud que he visto casi todas las personas de gran éxito en nuestra cultura. Especialmente multimillonarios - y ellos son los vendedores simplemente fantástico! Así que asignar un precio, no lo dudes.
Sería fácil y sencillo - el precio vendió más tarde y rápidamente! Todo lo creo. Al igual que - de forma rápida, es imposible. Bienes Raíces, el proyecto más negocios o de inversión, no una salchicha y zapatillas. Los compradores de estos, no miles o millones. Esta pieza y un producto único, y el mismo comprador. Pero no todos! Pero tiene este comprador, sólo es necesario aislar y extraer con cuidado y precisión. Él y sólo él!

Sin duda lo consigue, y la más consistente y de forma independiente, en su evaluación, estará desde el principio - el más rápido y mejor que va a estar a la venta. Esto es sólo un juego que vale la pena. En uno de mis artículos anteriores he escrito, el impacto en la velocidad y la calidad del precio de venta hacia abajo, y por qué. Permítanme recordarles: lento y difícil, siempre. Una razón para esto es que usted, por lo que corre a su rebaño de cabras jardín ... lo siento - clientes incompetentes. Con sólo improductivo, poco inteligente y extremadamente onerosa. Es como "acción extra". Y esto es sólo una, pero no la causa de los débiles. Son más y otros bastante.
Su «modus operandi» será el siguiente:

 - Decide por ti mismo con el alcance de la utilización posterior de su objeto, que es el más rentable, rentable y "delicioso". Desde el punto de vista de su rentabilidad.
 - Descubre las posibilidades materiales de los jugadores en este campo. Los que prospere y crezca. Y siempre hay los que están en cualquier tipo de actividad en cualquier período. Y es para ellos para ampliar la base de operaciones - un tema crítico. Además, son más solventes y otra platёzhe-.
Entonces usted tendrá una muy buena idea de lo que el valor de su propiedad tiene el potencial para ellos. Es lo mismo! Más asegurar y asignar un precio ligeramente superior.
 - Entonces ven tranquilo y honesto con usted mismo, ¿cuál es la cantidad más pequeña de los fondos del objeto realmente le conviene
.  - Añadir a los costes asociados (el gasto en impuestos, promoción, servicios profesionales, seguros, y otros, incluyendo fuerza mayor, así como los costos de agregar, en este sentido, el tiempo).

Los dos números resultantes definen el rango de la maniobra en la negociación con el comprador real. Una negociación ciertamente no dudará. Y el más amplio el rango de precios, el mejor y más seguro te sentirás a ti mismo al mismo tiempo. Lo que es importante es invaluable para el éxito de la realización de la operación en su conjunto. Pero sería relevante sólo para el comprador real y la negociación con él. Hasta este punto es "aligerar" sólo la cantidad superior - sobre el otro no se te ocurra! Y sobre todo, no se lo digas a nadie - y usted mismo, también
!
La frase "negociable" y similares, una declaración de la incertidumbre, la debilidad y la incompetencia del vendedor. Y entonces, es sólo una perogrullada. Repito, sólo se utiliza para la promoción del precio más alto. Este es un momento estratégico.
Sólo puedo decir, finalmente, que algunos, si no todos, de lo que he dicho en este artículo podría parecer a muchos bastante inusual y, por decirlo suavemente, muy exótica. Especialmente para esto, en actividades conservadores generales, como las transacciones de bienes raíces. Entiendo que esto y conscientemente hacer esto un golpe a la "opinión general bien establecido."
De hecho, la moderación y conservadurismo están aquí sólo una apariencia. Bienes Raíces como un mercado, estructura activa, a menudo impredecible, y casi en constante cambio. Eso es lo que ella estaba profundamente amado por verdaderos profesionales. Lo confesó en su libro, incluso un "hombre", como Donald Trump. En las condiciones de vida y los negocios, que suele ser la confusión, la mentira, la incertidumbre y el cambio permanente, es vital tener un dato estable. Así como el apoyo a la actividad productiva. Traté de darle una forma de crear una fundación para usted mismo, un ser querido.
Como uno de los inmuebles millonario en el Reino Unido: "Un hombre de éxito, después de todo, diferente de la habitual excéntrica sólo en el número de millones en su cuenta»
Final. Mostrar debajo de la cortina!

"Bomba" al fin para terminar Slowpoke y obstinado. Así por ejemplo, el sur-oeste de la CEI, un estudio de caso típico: el propietario vende su objeto en tres, un centavo, "limón"; Quería más de cuatro; Expone, por supuesto, más caro. Antes de la "crisis" tenía ocho años, y se le dio! Entonces no se vende. Pero ahora él es feliz, y cómo, "nadie tiene el dinero", y vendió! Compostadores trataron. So. Casi de inmediato, (que es un par de meses en este caso?), Tiene el primero, el objeto vendido casi las siete. Bueno, ¿dónde está ahora a besar a todos estos "evaluadores y las autoridades"?!
Un distribuidor buena y competente rara vez se habla de ello, pero sabe: casi cualquier propiedad puede ser vendida en casi cualquier precio. Es sólo una cuestión de inversión acorde con el resultado del tiempo, el dinero y la intención correcta. Nada más. Y sin duda es el caso para este vendedor.
Usted puede crear su éxito y conseguir, pero puede hacerlo "como todo el mundo." Tal vez usted recuerde una maravillosa anécdota de edad sobre el teniente Rzhev:
"Señora! Y dejar que ZAP-ka ... ". ¿Ha olvidado? Call - lo dirá.

Cree en ti mismo y gana!
Buena suerte a usted.

PD Ver el №5 artículo - «Ama? No le gusta? - ¿Por qué y cómo, es necesario identificar un comprador antes del comienzo de la venta »

Para usted y el respeto -
Victor Hudson - empresario, analista y publicista.
Jefe
Oficina «Vector Realización»
Ventas activas en los bienes raíces comerciales